최근 몇 년간 전세사기가 급증하면서 많은 사람들이 피해를 보고 있습니다. 땀흘려 번 돈을 거주를 위해 믿고 맡긴 건데, 이렇게 귀한 돈으로 사기를 치는 사람들은 법적으로 처벌을 받아 마땅할 것입니다. 하지만 그런 사람들을 언제, 어디서, 어떻게 만날지 누구도 알 수 없으니, 일단 스스로 최대한 사기를 피하기 위해 사전대비책을 마련해야 할 것입니다. 그래서 전세를 구하기 전에, 전세사기에 대한 정확한 이해와 예방 방법을 아는 것이 매우 중요합니다. 이번 포스트에서는 전세사기 수법과 전세사기를 예방하기 위해 챙겨야할 사항에 대해 알아보겠습니다.
전세사기 정의
전세사기는 임대인이 임차인에게 전세 계약을 체결한 후, 임차인의 보증금을 가로채거나, 허위로 계약을 체결하여 임차인을 속이는 행위를 말합니다. 이러한 사기는 주로 부동산 시장의 불안정성과 정보의 비대칭성으로 인해 발생합니다. 특히, 전세금이 높은 지역에서는 더욱 빈번하게 발생하고 있습니다.
전세사기 현황
2024년 기준 전세사기 피해는 2만 건 이상 발생하였으며, 피해자는 1만 6000여명, 피해 금액은 약 2조 5000억원으로 추정됩니다. 특히, 서울과 수도권 지역에서 피해가 집중되고 있으며, 다세대 주택과 오피스텔의 전세사기 비중이 크게 나타났습니다. 전세사기 피해자의 60%이상이 30대 이하로, 청년층과 신혼부부가 주요 피해자로 나타났습니다. 이러한 통계는 전세사기의 심각성을 잘 보여줍니다.
전세사기 피해자는 거주지를 관할하는 시도 지자체에 피해자 결정을 요청하는 신청을 할 수 있습니다. 신청 후 피해자로 결정이 내려지면, 주택도시보증공사(HUG)를 통해 피해지원에 대한 안내를 받을 수 있습니다.
전세사기 유형과 수법
전세사기는 여러 가지 유형으로 나뉘며, 각 유형마다 특징적인 수법이 존재합니다. 다양한 전세사기 유형을 이해하는 것은 피해를 예방하는 데 큰 도움이 됩니다. 대표적인 전세사기 유형과 수법은 다음과 같습니다.
- 깡통전세 : 매매가보다 전세가가 높거나 같은 경우입니다. 이 경우, 임대인이 집을 처분해도 임차인이 전세보증금을 돌려받을 수 없게 됩니다.
- 신탁사기 : 임대인이 자신이 소유한 부동산을 신탁하여 대출을 받은 상태에서 다른 사람에게 전세를 주는 경우입니다. 이 경우, 명의자는 임대인이어도 계약의 권한이 신탁자나 신탁업체에 있는데, 임차인은 신탁 계약의 내용을 모르고 전세계약을 체결하기 때문에 보증금을 잃는 피해를 입게 됩니다.
- 가짜임대인과 계약 : 실제 임대인이 아닌 사람이 실제 임대인의 명의를 도용해서 임차인과 전세계약을 체결하는 경우입니다.
- 이중계약 : 중개대리인이나 건물대리인이 임대인에게서 월세계약을 요청받았는데, 임대인과 임차인 몰래 전세계약을 체결해서 전세보증금을 빼돌리는 수법입니다.
- 중복/다중계약 : 임대인이 동일한 주택에 대해 여러 임차인과 계약을 체결하는 경우입니다. 이 경우, 임차인들은 서로 다른 계약서를 가지고 있지만, 실제로는 같은 집에 대한 계약입니다.
- 보증금 미지급 : 임대인이 전세계약이 종료됐는데도 보증금을 지급하지 않는 경우입니다. 이 경우, 임차인은 법적 조치를 취해야 할 수 있습니다.
전세사기 예방을 위한 체크리스트
전세사기를 예방하기 위해서는 몇 가지 중요한 사항을 전세계약 전에 체크해야 합니다. 다음은 전세사기를 예방하기 위한 필수 체크리스트입니다.
- 적정 전세가격 및 전세가율 확인하기: 주변 시세와 비교하여 전세가가 적정한지 확인해야 합니다. 전세가가 시세보다 지나치게 낮다면 사기일 가능성이 높습니다. 또한, 매매가격 대비 전세가격이 차지하는 비중인 전세가율이 80%를 초과하면 위험하므로 주의가 필요합니다.
- 중개업소 등록여부 확인하기: 중개업소 1곳만이 아니라 인근 지역에서 다수의 중개업소에 등록되어 있는 물건인지 확인해야 합니다.
- 등기부등본 확인하기 : 해당 부동산의 등기부등본을 확인하여 소유권을 확인해야 합니다. 이를 통해 임대인이 실제 소유자인지 확인할 수 있습니다. 또한, 근저당 등 대출이 과도하게 잡혀있지 않은지 확인해야 합니다. 가압류, 처분금지 등 권리제한이 있는지, 신탁등기가 되어있지 않은지 확인해야 합니다. 등기소에 방문하거나 법원인터넷등기소(바로가기)를 통해 확인이 가능합니다.
- 공인중개사의 자격 확인하기 : 공인중개사가 자격등록업체인지, 정상영업하고 있는지 확인해야 합니다. 공인중개사 등록번호를 확인하고, 공인중개사협회(바로가기)나 국가공간정보포털에서 부동산중개업을 조회하여 정상영업 중인 업체인지 검증해야 합니다.
- 임대인의 신원 확인하기 : 임대인의 주민등록증이나 사업자등록증 등을 통해 본인 신원을 확인해야 합니다. 임대인의 소유권을 확인하기 위한 등기부등본, 주택용도나 불법건축물 여부를 확인하기 위한 건축물대장에 기재된 정보와 임대인의 신원이 일치하는지 맞춰봐야 합니다.
- 계약서 확인하기 : 계약서는 '주택임대차 표준계약서'를 사용해야 합니다. 국토교통부 부동산거래관리시스템(바로가기) 자료실에서 표준계약서를 다운받을 수 있습니다. 계약를 작성하기 전에 반드시 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 임대인의 신원과 소유권을 확인하고, 대항력, 우선변제권 확보 등 세부사항을 확인하는 것이 중요합니다.
- 보증보험 확인하기 : 전세보증금 반환 보증보험 가입을 준비하여 만약의 경우에 대비하는 것이 좋습니다. 이를 통해 보증금 반환에 대한 안전망을 마련할 수 있습니다.
- 전세계약 후 필수 확인하기 : 계약체결 이후에는 등기부등본상에 근저당권 등 권리변동이 없는 것을 확인해야 합니다. 기존 세입자가 전출 준비가 되어있는지 확인하고 잔금을 지급해야 합니다. 거래금액은 현금이 아니라 통장계좌이체로 이체이력을 남기고, 임대인 명의의 계좌로 입금해야 합니다. 또한, 법적인 의무인 임대차계약 신고(주민센터방문이나 부동산거래관리시스템)로 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다. 법적인 의무인 전입신고(주민센터방문이나 정부24사이트)를 14일이내에 반드시 진행해 보증금을 보호해야 합니다.
이 외에도, 부동산 전문가나 변호사와 상담하여 계약 내용을 검토받는 것이 좋습니다. 전문가의 조언을 통해 사기를 예방할 수 있습니다. 또한, 직접 방문하여 주변을 살펴보고, 주변 부동산 정보와 비교하여 사기 피해를 예방할 수 있습니다.
추가 정보
전세사기는 누구에게나 발생할 수 있는 문제입니다. 따라서, 사전에 충분한 정보를 수집하고, 계약 시 주의 깊게 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 전세사기 피해를 입었을 경우에는 즉시 법적 조치를 취하는 것이 필요합니다. 피해를 예방하기 위해서는 항상 경각심을 가지고, 주변의 정보를 적극적으로 활용해야 합니다.
전세사기 예방을 위한 더 많은 정보는 HUG주택도시보증공사 웹사이트(바로가기)를 참고하시기 바랍니다. 이 글이 전세사기를 예방하는 데 조금이나마 도움이 되기를 바랍니다. 안전한 전세계약을 위해 항상 주의하시기 바랍니다.
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